2016年过半，昆明楼市上半年业绩也随之出炉。房价作为购房者最关心的置业问题之一，每一次的数据报告公布都将“房价”话题推上风口浪尖。去年以来不断松绑各种政策禁锢，尤其今年2月央行下调首付比例，不限购城市首套房首付最低两成，二套三成；国家财政部调整房地产交易环节契税降低购房者的交易成本等一系列措施，最终和市场心理预期形成共振效应，促成楼市今年伊始火热回升。
根据中国指数研究院数据显示，2016年上半年昆明新建商品房均价走势平稳，起伏不大。上半年均价最高为1月7644元/㎡，同比去年下降6.52个百分点。最低为3月7510元/㎡，同比去年下降8.35个百分点。自3月过后价格有所回升但涨幅不大。上半年昆明新建商品房均价7583.33元/㎡，同比去年上半年8123.83元/㎡的均价，跌幅明显。
虽然“数据价格”跌幅明显，但昆明市场上却出现众多上调售价的项目。据不完全统计，上半年昆明上调和预告上调价格的楼盘数量达20多个。在涨价的20多个楼盘当中，知名品牌房企占比过半。其中包括恒大、万科、金地等一线房企，也有云南城投、俊发、实力地产等这样的本土品牌开发商。
更有趣的是，2016年上半年，昆明新盘均价7583.33元/㎡，而同期昆明二手房挂牌均价为7978.52元/㎡，二手房比新房贵了395.19元/㎡。昆明新房和二手房价格出现倒挂。
房价涨幅平稳市场回暖 首改房受青睐
统计数据显示，上半年昆明一手房成交均价趋势平稳，价格保持在7500元/㎡-7650元/㎡之间浮动，最高不过7644元/㎡，尽管上半年出现昆明一周内4房企宣布涨价，20多家房企上调价格，这样疯狂的举动并没有对新房房价造成大幅上涨的情况。
从图表中不难看出，今年上半年昆明新房均价同比去年上半年有所回落。尤其在经历了2015年房价连跌之后，昆明新房均价已跌破8000，但要像一些市民所希望的房价继续下跌至6500元/㎡左右，在未来几年可能性不高。
根据中国指数研究院公布的数据，上半年昆明新建商品房均价同比去年下降6.6%，价格环比指数除3月份小于基数外，其他月份均呈现稳步上涨的态势。因楼市去库存利好的释放以及一线城市政策收紧，房企为规避风险将目光投至二、三线城市，昆明下半年一系列高端产品在市场的占比还将扩大，蓝光林肯公园、碧桂园紫台等高端产品陆续发布，预计下半年新建商品房住宅均价也将继续上涨。
而随着2015年底国家“全面二孩”政策的颁布，三房、四房成为大多数购房者首选的户型，也不排除一部分首改购房者在购房时优先考虑四房户型，这也使得昆明中大户型产品逐渐开始受到市场青睐。
根据国家统计局分户型面积统计的房价指数变动情况显示，上半年昆明90㎡以下及90㎡-144㎡户型的房子，依旧是购房者集中关注的热门户型。具体来看，90㎡以下新建商品住宅价格，单月环比除3月、6月外上涨幅度在6%-9%之间徘徊；90㎡至144㎡新建商品住宅价格单月环比上涨最多月份为4月，环比上涨1.2%，上半年90㎡至144㎡新建商品住宅价格单月环比降幅不超过0.8%；144㎡以上新建商品住宅价格单月环比涨跌均衡。同比方面，从统计数据来看，昆明新建商品房价格同比跌6.6%，其中90㎡以下的新建商品住宅价格同比及90㎡至144㎡的新建商品房价格单月同比指数逐月上涨；144㎡以上的新建商品房价同比略有波动但起伏不大。
全国楼市房价回暖 昆明房价居西南四城之首
根据中国指数研究院发布的“6月全国百城房地产价格指数”显示，2016年6月全国100城市新建住宅平均价格为11816元/㎡，环比上涨1.32%，涨幅较上月收窄0.38个百分点。从涨跌城市个数看，73个城市环比上涨，22个城市环比下跌，5个城市持平，总的来看全国百城房价总体走势是涨。根据中指院公布的数据，从1到6月单月环比上涨城市个数总体趋势在增加，环比下跌城市个数在减少，持平城市个数在不断增加，全国百城楼市回暖迹象清晰。
根据中国指数研究院的公布的百城数据，昆明的房屋均价为7583.33元/平方米，同比下跌了6.6%，尽管昆明房价同比呈下降趋势，但对比周边重庆、成都、贵阳等城市，昆明的房价仍处于高位，尤其与贵阳相比，昆明每平方米新房价格甚至高出了3067.33元。昆明在经济发展或是城市建设上都稍落后于成都、重庆，但昆明的房价自2010年开始就居高不下，成为四个城市中均价首破8000元/㎡的城市，在2011年下半年至2012年底这段时间内其他三个城市房价或多或少都有下行趋势，而昆明的房价却保持坚挺，涨幅不大却稳步攀升。
随着房地产行业的不断整合，品牌开发商正在逐步掌控楼市供应大局，由于大型房企的自身优势，房地产市场出现分化，这种倾向于品牌开发商一侧的分化模式，潜移默化中成为房价持续上涨的重要推手。从去年开始，品牌房企开始逆市扩张，大肆收购难以为继的项目和企业，抄底昆明楼市。恒大、碧桂园、万科、中海等品牌房企都已经或开始接盘半成品项目或后续开发用地，强势布局昆明。
品牌房企正在逐步掌控昆明楼市的主导权，正在巩固主流供货商的角色和地位，品牌房企在楼市的协同效应正在发生，这在客观上阻击了房价下行的空间。即便是诸如沸城这样的烂尾项目，由于品牌开发商的接盘，其重新入市的价格空间也被自然封堵。大量难以为继但尚未烂尾项目，由于品牌开发商的抄底进入，也得以成功逃底，价格下行空间其实也不大。
土地资源稀缺，供应进一步缩量，品牌开发商主导市场，城市化不断发展，投资渠道这些因素，都在客观上封堵了昆明楼市的下行空间。正如过去很多年昆明房价的走势一样，相对稳定并稳步上行，是未来昆明楼市的价格趋势。
